Tasación de vivienda para hipoteca: precio, validez y qué hacer si sale baja

Si la tasación de tu vivienda sale por debajo del precio pactado, el banco no te va a prestar el 80% de lo que quieres pagar, sino el 80% de lo que ha dicho el tasador. Esa diferencia puede obligarte a poner más dinero de la cuenta, renegociar con el vendedor o buscar otra entidad. Vamos por partes: qué es, cuánto cuesta, cuánto dura y qué hacer si el número no te gusta.

Qué es la tasación hipotecaria y para qué sirve

La tasación es un informe técnico que calcula el valor de mercado de un inmueble siguiendo la Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones posteriores. Lo elabora un arquitecto o técnico colegiado de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

El banco la usa para dos cosas: decidir cuánto dinero te presta (nunca más del 80% del valor de tasación en vivienda habitual, según la Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario) y calcular el riesgo de la operación. No confundas el valor de tasación con el precio de compraventa: son cifras independientes y pueden no coincidir.

Quién la pide y quién la paga

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco no puede obligarte a contratar una tasadora concreta: puedes elegir cualquiera de las homologadas por el Banco de España, siempre que el informe cumpla los requisitos técnicos que exige la entidad para aceptarlo. En la práctica, la mayoría de compradores acepta la que propone el banco porque agiliza el trámite, pero tienes derecho a buscar otra si crees que te va a salir mejor precio o quieres una segunda opinión.

El coste lo asume el comprador, salvo que hayas negociado otra cosa con el vendedor (algo poco habitual). Es un gasto que se paga antes de la firma y no se devuelve si la operación no sale adelante.

Cuánto cuesta la tasación en 2026

El precio depende del tipo de vivienda, la superficie y la sociedad de tasación. Estas son las horquillas habituales en 2026:

Comprueba el precio final con la tasadora antes de encargarla, porque algunas cobran suplemento por urgencia (24-48 horas) o por desplazamiento a zonas rurales. Sociedades como Tinsa, Gesvalt o Arco Valoraciones publican tarifas orientativas en sus webs, pero el precio real puede variar según la entidad bancaria con la que trabajes.

Ejemplo: Marta compra un piso de 85 m² en Zaragoza por 195.000 €. Encarga la tasación a través del banco, que la deriva a Tinsa. Le cobran 320 € más IVA, un total de 387,20 €, y recibe el informe en cinco días hábiles. La tasación sale en 198.000 €, así que el banco calcula el préstamo sobre el 80% de esa cifra: 158.400 €.

Cuánto tarda y cuánto dura

El proceso completo, desde que pides la tasación hasta que tienes el informe firmado, suele tardar entre 5 y 12 días hábiles: primero se concierta la visita del técnico (2-4 días), luego se hace la inspección y por último se redacta y valida el informe (3-8 días adicionales).

La validez del informe es de seis meses desde la fecha de emisión, según la normativa de tasación vigente. Si la firma de la hipoteca se retrasa más de ese plazo, necesitas encargar una nueva tasación y volver a pagarla. Esto pasa con más frecuencia de lo que parece en operaciones con obra nueva, herencias pendientes de trámite o compradores que tardan en conseguir la aprobación bancaria.

Paso a paso del proceso de tasación

1. Solicitud. El banco (o tú, si eliges tasadora propia) encarga el informe a una sociedad homologada.
2. Visita técnica. Un arquitecto o perito visita la vivienda, mide superficies, revisa el estado de conservación, instalaciones y elementos comunes si es un piso.
3. Recogida de documentación. El técnico solicita nota simple del Registro, referencia catastral, cédula de habitabilidad o certificado energético si procede.
4. Cálculo del valor. Se aplica el método de comparación (precios de venta de inmuebles similares en la zona) o el método de coste, según el tipo de vivienda.
5. Emisión del informe. Documento firmado que incluye valor de tasación, superficie, cargas registrales y fotografías.
6. Envío al banco. La entidad usa ese valor para calcular el importe máximo del préstamo.

Qué pasa si la tasación sale baja

Esto ocurre más de lo que crees, sobre todo en mercados calientes donde el precio de venta sube más rápido que las referencias comparables que usa el tasador. Si la tasación es inferior al precio de compra, tienes varias opciones:

Si firmaste un contrato de arras, revisa si incluye una cláusula que te permita recuperar la señal en caso de no conseguir la financiación necesaria. Sin esa cláusula, el vendedor puede quedarse con las arras si te echas atrás.

Errores habituales

• No revisar el informe antes de firmar la hipoteca. El informe indica superficie, estado y cargas; si hay un error de metros o una carga no cancelada, puede afectar al valor final.
• Pensar que la tasación es negociable como el precio de venta. No lo es: el técnico responde ante el Banco de España y ante su colegio profesional, no ante ti ni ante el banco.
• Dejar pasar los seis meses de validez. Si la operación se alarga, planifica con margen para no tener que pagar una segunda tasación.
• No pedir factura desglosada. El coste debe incluir IVA y estar claramente detallado; algunas tasadoras cobran extras por desplazamiento que conviene conocer de antemano.
• Comparar tasación con precio de compraventa como si fueran lo mismo. Son conceptos distintos y confundirlos lleva a sorpresas en el importe del préstamo.

Cuándo conviene pedir una segunda tasación

Si la primera tasación sale claramente por debajo del precio de mercado de la zona (por ejemplo, un 10-15% menos que pisos similares recién vendidos), puede merecer la pena encargar una segunda con otra sociedad homologada. Esto tiene coste adicional, así que solo compensa si la diferencia es relevante para el importe del préstamo que necesitas.

Nuestra recomendación: no elijas la tasadora solo por precio. Un informe barato pero mal fundamentado (con pocas referencias comparables o errores en la superficie) puede jugarte en contra si sale bajo y necesitas defenderlo ante el banco. Pide siempre el desglose de comparables que ha usado el técnico y, si algo no cuadra con lo que sabes del mercado local, pregunta antes de dar la tasación por buena. En zonas con mucha variación de precios entre calles (Madrid centro, Barcelona, costa mediterránea), el criterio del tasador pesa mucho más que en zonas homogéneas.

Comprueba siempre las condiciones concretas con tu entidad bancaria y consulta el registro de sociedades de tasación homologadas en la web del Banco de España, porque los requisitos y tarifas pueden actualizarse.