Gastos de compraventa de vivienda: ITP, notaría y registro 2026

Comprar una vivienda de segunda mano en España obliga a pagar entre un 10% y un 12% del precio en impuestos y gestión, además del precio pactado. Si es obra nueva, el porcentaje baja algo pero cambia el impuesto principal. Aquí tienes el desglose real, partida por partida, con cifras de 2026.

Qué gastos existen y quién los paga

La ley no impone un reparto fijo entre comprador y vendedor salvo para algunas partidas concretas. La costumbre en España, recogida en la mayoría de contratos de arras y escrituras, es esta:

• El comprador paga: ITP o IVA (según el tipo de vivienda), notaría (aunque la ley hipotecaria de 2019 trasladó buena parte al banco cuando hay hipoteca), registro de la propiedad, gestoría y tasación si pide financiación.
• El vendedor paga: la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos), la cancelación registral de su propia hipoteca si tenía una, y la certificación energética si no la tiene ya.

Esta distribución se puede pactar de otra forma en el contrato de arras, pero si no se dice nada, los tribunales suelen aplicar el reparto que fija el Código Civil y que en la práctica notarial se traduce en lo anterior.

ITP o IVA: la partida más grande

Es el impuesto que más pesa en la factura final. Depende de si compras vivienda de segunda mano o de obra nueva:

• Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a las comunidades autónomas. Cada una fija su tipo.
• Vivienda nueva (primera transmisión): pagas IVA al 10% (4% si es VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también varía por comunidad.

Tipos de ITP por comunidad autónoma en 2026

Estos tipos cambian con frecuencia según la política fiscal de cada gobierno autonómico, así que antes de firmar comprueba el tipo vigente en la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad (por ejemplo, agenciatributaria.gob.es para normativa estatal, y el portal tributario autonómico correspondiente para el tipo exacto). Algunas comunidades aplican tipos reducidos —a veces del 3% al 5%— para menores de 35 años, familias numerosas o compra de vivienda habitual con determinados límites de renta o valor.

Si compras obra nueva con IVA al 10%, el AJD suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad, así que el coste fiscal total en obra nueva ronda el 11-11,5% del precio en la mayoría de casos.

Notaría: cuánto cuesta realmente

Los aranceles notariales están regulados por el Estado (Real Decreto 1426/1989 y sus actualizaciones), no se negocian libremente pieza por pieza, aunque sí puede haber pequeñas variaciones de un notario a otro por complejidad del documento. Para una escritura de compraventa de vivienda de precio medio, el coste ronda entre 600 € y 1.100 €, según el valor de la vivienda y el número de páginas o copias.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando hay hipoteca, el banco asume los gastos de la escritura de préstamo hipotecario (notaría, gestoría y registro de esa parte), aunque tú sigues pagando la notaría de la escritura de compraventa en sí.

Registro de la Propiedad

Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad es obligatorio para que la compra tenga efectos frente a terceros y para proteger tu titularidad. Los honorarios también están regulados (Real Decreto 1427/1989) y dependen del precio de la vivienda:

Gestoría: el gasto opcional pero habitual

La gestoría no es obligatoria por ley, pero casi todos los bancos la exigen cuando hay hipoteca para liquidar impuestos, presentar la escritura en el registro y tramitar el cambio de titularidad. El coste suele ir de 150 € a 400 €, y sí es negociable: pide presupuesto cerrado antes de firmar, porque algunas gestorías cobran por gestión y otras por porcentaje.

Ejemplo real: la compra de Marta

Marta compra un piso de segunda mano en Sevilla por 180.000 € con una hipoteca del 80% (144.000 €). Este es su desglose de gastos:

• ITP (7% en Andalucía): 12.600 €
• Notaría (escritura compraventa): 850 €
• Registro de la Propiedad: 320 €
• Gestoría: 280 €
• Tasación para el banco: 300 €
• Total gastos: 14.350 €, un 7,97% sobre el precio de compra

A esto hay que sumar la entrada que no cubre la hipoteca (20% = 36.000 €), así que Marta necesita disponer de 50.350 € además del préstamo. Es el error de cálculo más habitual: pensar que con el 20% de entrada basta, sin contar los gastos.

Tabla resumen de gastos totales por tipo de vivienda

Qué pasa si no pagas el ITP o el IVA a tiempo

El plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, según la normativa general de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993). Si te retrasas, la Agencia Tributaria de tu comunidad puede aplicar recargos que aumentan según los días de demora, además de intereses de demora. Si directamente no lo liquidas, el impuesto no prescribe hasta pasado un plazo largo, y sin el pago del impuesto no puedes inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, lo que te deja sin protección legal frente a terceros. Comprueba siempre los plazos y recargos actualizados en la sede de la Agencia Tributaria de tu comunidad, porque cambian con cada ley de presupuestos autonómica.

Errores habituales al calcular el presupuesto

• Olvidar el ITP o IVA en el cálculo inicial: es la partida más grande y muchos compradores solo cuentan notaría y registro.
• No pedir presupuesto cerrado a la gestoría: algunas cobran por porcentaje del precio de la vivienda, lo que dispara el coste en compras de valor alto.
• Confundir el tipo general con el reducido: los tipos bonificados para jóvenes o familia numerosa tienen requisitos de renta y de destino de la vivienda (habitual, no segunda residencia) que hay que cumplir exactamente.
• No verificar quién paga la plusvalía municipal: por defecto la paga el vendedor, pero si el contrato de arras dice otra cosa, se aplica lo pactado.
• Calcular la hipoteca sin dejar margen para gastos: si el banco solo financia el 80% de tasación, necesitas el 20% más el 10-12% de gastos en efectivo o ahorro disponible.

Cuándo conviene un profesional

Si compras tu primera vivienda, si hay hipoteca de por medio o si la vivienda tiene alguna singularidad (herencia previa, cargas registrales, ocupación de suelo), contratar una gestoría o un abogado especializado en inmobiliario compensa el gasto. Revisan la nota simple, verifican que no hay cargas ocultas y calculan con exactitud el tipo de ITP aplicable en tu caso, que a veces no coincide con el tipo general si cumples requisitos de bonificación.

Nuestra recomendación: no contrates la gestoría que te ofrece el banco por comodidad sin comparar. En muchas ciudades hay gestorías independientes que cobran menos por el mismo trabajo, y la diferencia de 100-150 € no es despreciable en una operación donde ya vas a pagar miles de euros en impuestos. Pide siempre presupuesto por escrito antes de firmar nada.