Comprar vivienda sobre plano: garantías y qué revisar

Qué es comprar sobre plano y a quién afecta

Comprar sobre plano significa firmar un contrato de compraventa con una promotora antes de que exista el edificio, o cuando solo hay cimientos o estructura levantada. Pagas una parte del precio por adelantado —normalmente entre el 20% y el 40%— mientras la vivienda se construye, y el resto al firmar la escritura.

Afecta sobre todo a quien busca obra nueva en zonas de expansión urbanística (Madrid, Valencia, Málaga, el área metropolitana de Barcelona) donde apenas queda suelo terminado y la única oferta real es "entrega en 2028" o similar. También a quien quiere elegir acabados, distribución de tabiques o ubicación dentro de la promoción, algo que no se puede negociar una vez construida.

El riesgo principal no es la calidad de la construcción —eso se revisa en la entrega con cédula de habitabilidad y certificado energético en mano—, sino perder el dinero entregado a cuenta si la promotora entra en concurso de acreedores, se retrasa años o directamente desaparece. Para eso existe la garantía de cantidades a cuenta, obligatoria desde 1968 y reforzada por la Ley 20/2015.

Qué dice la ley sobre las garantías

Dos normas regulan esta protección:

• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), que obliga a los promotores a garantizar la devolución de las cantidades entregadas si la construcción no se inicia o no se termina en el plazo pactado.
• Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que en su disposición adicional primera actualizó el régimen y endureció los requisitos: el promotor debe garantizar el 100% de cada cantidad recibida desde el primer euro, no solo a partir de cierto importe.

Esto se traduce en la práctica en dos instrumentos:

1. Aval bancario individual o colectivo, emitido por una entidad de crédito supervisada por el Banco de España.
2. Seguro de caución, contratado por el promotor con una aseguradora, que cubre lo mismo pero con prima a cargo del vendedor.

Ambos deben cubrir el 100% del dinero entregado más los intereses legales del dinero (el interés legal para 2026 lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado; comprueba el tipo vigente en el Boletín Oficial del Estado antes de calcular nada). El comprador no paga nada por esta garantía: el coste lo asume el promotor y va incluido en el precio final de la vivienda.

Paso a paso: cómo comprobar que la garantía existe y es real

1. Pide el número de póliza o aval antes de firmar nada. El promotor está obligado a entregarte, junto al contrato, un documento que acredite la garantía: número de aval, entidad avalista y cobertura. Si te dicen "eso se tramita después", no firmes ni entregues dinero.

2. Llama a la entidad avalista para confirmar que el aval es real y está vigente. Hay casos documentados de promotoras que presentan avales caducados o de entidades que ya no operan en España. Una llamada de cinco minutos al departamento de avales del banco confirma si tu operación concreta figura en su sistema.

3. Verifica que cada pago va a una cuenta especial. La ley exige que las cantidades a cuenta se ingresen en una cuenta separada del patrimonio general de la promotora, destinada solo a esa promoción. Pide el número de cuenta y comprueba en el recibo bancario que el ingreso se hace ahí, no a la cuenta corriente habitual de la empresa.

4. Revisa el plazo de entrega pactado en el contrato. Es la fecha clave: si se incumple, ahí nace tu derecho a ejecutar el aval y pedir la devolución. Un plazo vago ("finalización estimada 2028") es peor que uno concreto ("30 de junio de 2028"), porque dificulta demostrar el incumplimiento.

5. Guarda todos los justificantes de pago. Transferencias, no efectivo. Cada recibo debe indicar concepto y promoción. Si algún día tienes que ejecutar el aval, necesitas acreditar cada euro entregado.

6. Antes de la entrega, contrasta obra construida con proyecto vendido. Superficie útil, orientación, plazas de garaje incluidas, calidades de cocina y baño. Cualquier diferencia relevante respecto al contrato es motivo de reclamación, incluso de resolución del contrato con devolución íntegra.

Qué revisar en el contrato antes de firmar

El contrato de compraventa sobre plano es el documento que más protege o más desprotege al comprador, según cómo esté redactado. Estos son los puntos que no puedes pasar por alto:

Presta especial atención a la memoria de calidades: si dice "suelo de gres porcelánico o similar", esa ambigüedad juega a favor de la promotora. Pide que se especifique marca y modelo, o al menos una franja de precio de referencia.

Cuánto cuesta y qué plazos manejar

La compra sobre plano no tiene un coste adicional por la garantía —va incluido en el precio de venta—, pero sí implica un calendario de desembolsos distinto al de una vivienda ya construida:

Los plazos de construcción de una promoción media en España van de 18 a 30 meses desde el inicio de obra, según tamaño y comunidad autónoma. En Cataluña y Madrid, donde la tramitación de licencias urbanísticas suele ser más lenta, no es raro ver retrasos de seis meses a un año sobre lo pactado; consulta siempre el histórico de entregas de la promotora concreta antes de firmar.

Qué pasa si no revisas esto y algo sale mal

Caso Marta. Marta reserva un piso sobre plano en una promoción de Alicante por 210.000 €. Entrega 8.000 € de reserva y, al firmar el contrato privado, otros 42.000 € (20% del precio). El comercial le asegura verbalmente que "todo está avalado", pero en el contrato solo figura una cláusula genérica sin número de póliza. Dieciocho meses después, la promotora entra en concurso de acreedores con la obra al 40%.

Marta reclama al banco que supuestamente había emitido el aval y descubre que nunca se formalizó: la promotora solo tenía intención de contratarlo, no lo hizo. Al no existir garantía identificada en el contrato, Marta pasa a ser acreedora ordinaria en el concurso, junto a proveedores y otros compradores en su misma situación. El administrador concursal estima que recuperará, en el mejor caso, un 15% de los 50.000 € entregados, y en un plazo de varios años.

Si Marta hubiera exigido el número de aval antes de pagar y hubiera llamado al banco para confirmarlo, habría descubierto el problema antes de entregar un solo euro.

Errores habituales al comprar sobre plano

• Fiarse de la palabra del comercial en vez de exigir el documento. Ninguna promesa verbal tiene valor si no está en el contrato o en un aval identificado.
• No comprobar que la cuenta de pago es la "cuenta especial" de la promoción. Pagar a la cuenta corriente general de la empresa deja el dinero sin la protección específica de la ley.
• Firmar sin memoria de calidades detallada. Es la puerta de entrada para recortes de última hora en acabados.
• No guardar los justificantes bancarios de cada pago. Sin ellos, ejecutar el aval se complica y alarga.
• Ignorar el plazo real de tramitación urbanística del municipio. Una promoción en un ayuntamiento con licencias lentas (algunos municipios catalanes o del área de Madrid) puede retrasarse aunque la promotora sea solvente y de buena fe.
• No pedir referencias de entregas anteriores de la misma promotora. Un historial de retrasos sistemáticos es la mejor señal de alarma disponible antes de firmar.

Cuándo conviene un abogado o un profesional independiente

Si el importe entregado a cuenta supera los 20.000 €-30.000 €, o si el contrato que te presentan tiene cláusulas ambiguas sobre plazos, calidades o penalizaciones, merece la pena pagar a un abogado especializado en derecho inmobiliario para que revise el contrato antes de firmar. El coste habitual de esta revisión ronda los 200 €-500 €, una cifra pequeña frente al riesgo de perder decenas de miles de euros.

También conviene un arquitecto técnico independiente en el momento de la entrega, para hacer una inspección previa (comúnmente llamada "check-in de obra nueva") que compare lo construido con lo contratado antes de firmar el acta de recepción y la escritura. Esta revisión suele costar entre 250 € y 400 € según la superficie de la vivienda.

Nuestra recomendación desde Brixel: no entregues ni un euro sin tener en la mano el documento de aval o seguro con número de póliza identificado y sin haber llamado tú mismo a la entidad para confirmarlo. Es el único paso que de verdad marca la diferencia entre recuperar tu dinero si algo sale mal y quedarte en la cola de un concurso de acreedores durante años. El resto del contrato —calidades, plazos, penalizaciones— se negocia; la garantía de las cantidades a cuenta no se negocia, se exige.