Obras en fachada o tejado: quién paga y qué ayudas hay en 2026

Si el tejado o la fachada de tu edificio necesitan obra, la comunidad paga, no el presidente ni el vecino del último piso. El gasto se reparte según la cuota de participación de cada propietario, y la ley exige votarlo en junta. Las ayudas existen, pero cubren solo parte de la factura y exigen pedirlas antes de empezar.

Quién paga cada tipo de obra

No todas las obras en el exterior del edificio se pagan igual. La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, reformada por la Ley 8/2013) distingue entre conservación, mejora y reparación de daños. Esa distinción decide quién paga y cuántos votos hacen falta.

• Conservación y reparación de daños comunes (goteras, desprendimientos, grietas, impermeabilización): se paga con fondos comunes. La junta puede aprobarla por mayoría simple de los presentes, y la obra es obligatoria para todos.
• Obras de accesibilidad o eficiencia energética (aislamiento, ascensor exterior, rampa): también pagan todos, pero la junta necesita mayorías reforzadas, en general un tercio del total de propietarios y de cuotas, o tres quintos si la obra es de eficiencia y el coste no supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes al año (artículo 17 de la LPH).
• Mejoras voluntarias (añadir un revestimiento decorativo, ampliar la fachada): sólo se hacen si hay mayoría cualificada y el propietario que no quiera pagar puede quedar exento en algunos casos.

Un matiz importante: si el daño viene de un defecto de construcción, el responsable puede ser el promotor, el constructor o su seguro decenal (diez años desde la recepción de la obra, según el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999). Antes de pagar con fondos comunes, revisa si el edificio tiene menos de diez años.

Nuestra recomendación: antes de la junta, pide por escrito al administrador un presupuesto de al menos tres empresas y un informe técnico firmado por arquitecto o aparejador. Sin ese informe, la junta vota a ciegas y luego cuesta impugnar.

Cuándo es obligatorio hacer la obra

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la razón más frecuente por la que una comunidad se ve obligada a meter mano en la fachada. Según la normativa de cada comunidad autónoma, la primera ITE suele exigirse a los 50 años de antigüedad del edificio, y después cada 10 años o cada 5 en algunas zonas. Si el técnico detecta deficiencias graves, el ayuntamiento da un plazo para repararlas.

Comprueba en tu ayuntamiento el plazo exacto del requerimiento. Algunos municipios dan 30 días para presentar proyecto y otros hasta un año para ejecutarlo.

Paso a paso

1. Detecta el problema y documéntalo. Fotos fechadas, facturas de reparaciones previas y, si lo hay, el informe de la última ITE.
2. Pide un informe técnico. Un arquitecto técnico o arquitecto cobra entre 300 y 900 € según el tamaño del edificio. Sirve para la junta y para pedir ayudas.
3. Solicita presupuestos. Tres ofertas comparables, con el mismo alcance y la misma garantía.
4. Convoca la junta. El administrador debe convocarla con la antelación que fijen los estatutos, y en la convocatoria debe figurar el punto de la obra con el presupuesto adjunto.
5. Vota y levanta acta. Si la obra es de conservación, basta mayoría simple. Si es de mejora, revisa el quórum antes de la votación.
6. Solicita la ayuda antes de contratar. En casi todas las convocatorias, la ayuda se pide antes de empezar la obra. Si firmas el contrato primero, puedes perderla.
7. Declara la obra al ayuntamiento si requiere licencia o declaración responsable. Consulta el artículo 9 de la normativa municipal de obras de tu ciudad; en muchas, las obras de fachada en edificios catalogados necesitan informe patrimonial.
8. Ejecuta, certifica y cobra la subvención. Guarda la certificación final firmada por el técnico.

Cuánto cuesta

Los precios varían mucho según el material, la altura y si hay que montar andamio. Estas son cifras orientativas de 2026 para un edificio de unos 1.000 m² de fachada:

Marta es presidenta de una comunidad de 24 vecinos en Valladolid. El tejado tiene goteras en dos viviendas y el informe de su arquitecto técnico marca 180 m² de cubierta a reparar. El presupuesto más bajo sale por 14.200 €. Como la obra es de conservación, la junta aprueba por mayoría simple. Cada vecino paga según su cuota: el piso de 90 m² de la cuarta planta, con 4,8 % de participación, aporta 680 €. Marta comprueba antes de contratar que el edificio tiene 58 años y que la última ITE se hizo hace 4 años, sin deficiencias graves, así que no hay requerimiento municipal que cumplir.

Qué ayudas hay

Las ayudas a la rehabilitación en 2026 llegan sobre todo a través del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que se gestiona por las comunidades autónomas. Cada región publica su convocatoria, sus porcentajes y sus requisitos, así que el mismo proyecto puede tener una subvención muy distinta según dónde esté el edificio.

• Madrid y Cataluña suelen centrar las ayudas en la mejora de eficiencia energética de la envolvente (fachada y cubierta), con porcentajes que pueden llegar al 40 % del coste elegible en edificios que reducen su consumo.
• Andalucía y Castilla y León priorizan la rehabilitación de edificios antiguos y de zonas degradadas, con importes que dependen del ingreso medio de los vecinos.
• Canarias y Galicia tienen convocatorias más reducidas y suelen exigir que el edificio tenga al menos una ITE vigente.

Comprueba en la web de tu comunidad autónoma o en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) cuál es la convocatoria vigente. Las ayudas más altas suelen exigir un informe de certificación energética antes y después de la obra, que cuesta entre 200 y 400 € y lo hace un técnico habilitado.

Hay también deducciones fiscales. Para la rehabilitación energética de viviendas puede aplicarse la deducción del IRPF del artículo 80 bis del Reglamento del impuesto, en el porcentaje y con el límite que fije la normativa vigente en cada ejercicio. Consulta la sede de la Agencia Tributaria (https://sede.agenciatributaria.gob.es) o pregunta a tu gestor, porque los límites cambian con frecuencia.

Qué pasa si no haces la obra

Si la junta no aprueba la reparación de un problema grave, el riesgo recae sobre todos. Un desprendimiento de fachada puede causar daños a terceros, y la comunidad responde civilmente. Si el ayuntamiento ordena la obra por ITE desfavorable y la comunidad no la ejecuta en plazo, puede imponer multas coercitivas y ejecutar la obra de forma subsidiaria, cargando el coste a los propietarios con recargos. Y si un vecino se niega a pagar su parte, la comunidad puede reclamarle la deuda por la vía del proceso monitorio, como cualquier otra cuota impagada.

Errores habituales

• Contratar antes de pedir la ayuda. Es el error más caro. Muchas convocatorias exigen solicitud previa.
• Aprobar la obra sin presupuesto desglosado. Impide comparar y deja a la junta sin margen para impugnar después.
• Confundir reparación con mejora. Si la junta vota una mejora como si fuera reparación, el acuerdo puede anularse y la obra quedar bloqueada.
• Pagar el andamio dos veces. Si la fachada y el tejado se hacen en fases separadas, pide que el andamio se contrate una sola vez.
• Olvidar el seguro decenal. Si el edificio es reciente y el problema es constructivo, reclamar al promotor sale mucho más barato que pagar con fondos comunes.

Cuándo conviene un profesional

Un arquitecto técnico o un arquitecto son imprescindibles cuando la obra toca estructura, cuando hay un requerimiento municipal o cuando la ayuda exige certificación. Un administrador de fincas coordina la junta y el reparto de cuotas, pero no sustituye al técnico. Y si hay discrepancia entre vecinos sobre si la obra es reparación o mejora, un abogado especializado en propiedad horizontal puede evitarte una impugnación de acuerdos en los tres meses que marca la ley para hacerlo.

Nuestra recomendación: no esperes a que el ayuntamiento te obligue. Una reparación de tejado hecha a tiempo cuesta, de media, la mitad que la misma reparación cuando ya ha entrado agua en la estructura. Y si la fachada tiene más de 50 años, programa la ITE y el presupuesto de fachada en el mismo año, para negociar un único andamio y solicitar la ayuda con una sola memoria técnica.