Derrama en la comunidad: cuándo es obligatoria y qué pasa si no pagas

Derrama toca cuando fondo de reserva no cubre gasto extraordinario: ascensor roto, fachada que cae, ITE con deficiencias, rehabilitación energética. Junta aprueba, reparte por coeficiente de participación, cada propietario paga su parte. No pagar no gasto voluntario: genera recargo, intereses, demanda judicial y hasta embargo.

Qué es una derrama y cuándo es obligatoria

Derrama = pago extra que comunidad exige a cada propietario para cubrir gasto que cuota ordinaria no alcanza. Diferente de cuota mensual (mantenimiento, luz, limpieza): derrama nace de gasto extraordinario o inversión puntual.

Obligatoria en estos casos, según Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960, reformada por Ley 8/2013 de rehabilitación):

• Conservación estructural: reparar fachada, cubierta, cimentación, instalaciones comunes. Obligación legal del propietario, no depende de que quiera o no.
• Accesibilidad: instalar ascensor o rampa si lo pide vecino con discapacidad o mayor de 70 años, hasta límite de 12 mensualidades ordinarias de gasto común (según jurisprudencia y LPH).
• ITE/IEE con deficiencias: si inspección técnica obliga a reparar, la derrama para ejecutar obra es obligatoria aunque algún propietario vote en contra.
• Ahorro energético con subvención pública: si hay ayuda oficial (fondos Next Generation, programas autonómicos), quorum baja a mayoría simple.

No obligatoria (requiere unanimidad o 3/5 según caso): mejoras suntuarias, piscina nueva, gimnasio, portero físico si no existía.

A quién afecta y cómo se reparte

Reparto por coeficiente de participación que figura en escritura y estatutos de la comunidad, no a partes iguales entre pisos. Un ático de 120 m² con coeficiente 8% paga más que un bajo de 45 m² con coeficiente 3%, aunque ambos tengan un voto.

Excepciones habituales:

• Ascensor: estatutos pueden eximir a bajos y locales si nunca lo usan, si así lo dicen expresamente.
• Fachada/cubierta: reparto por coeficiente general, salvo pacto distinto en estatutos.
• Garajes o trasteros con coeficiente separado: solo pagan derramas que afecten a su elemento, no a portal o escalera si no la usan.

Responde del pago quien sea propietario en el momento de aprobación del acuerdo en junta, no quien lo era cuando se detectó el problema. Importante en compraventas: pide siempre certificado de comunidad (LPH) al vendedor, que acredite estar al corriente de pago y sin derramas aprobadas pendientes.

Ejemplo con números: Marta y la derrama del ascensor

Marta vive en 3º B de un edificio de Zaragoza, coeficiente de participación 6,25%. Comunidad aprueba en junta sustituir ascensor obsoleto: presupuesto total 42.000 €, sin subvención. Derrama de Marta: 42.000 € × 6,25% = 2.625 €.

Junta aprueba fraccionar en 6 plazos mensuales de 437,50 €. Marta paga los 3 primeros y deja de ingresar. A partir del segundo recibo impagado, administrador aplica interés legal del dinero (fijado anualmente, comprueba tipo vigente en Banco de España) más gastos de gestión de impago aprobados en estatutos. Si sigue sin pagar, comunidad convoca junta para autorizar reclamación judicial y puede acabar en proceso monitorio.

Cuánto cuesta una derrama según tipo de obra

Tipo de obra	Coste medio total edificio	Derrama media por vivienda*	Quorum necesario
Impermeabilización cubierta	15.000 € - 35.000 €	600 € - 1.800 €	Mayoría simple (conservación)
Reparación fachada / ITE	20.000 € - 80.000 €	1.000 € - 4.000 €	Mayoría simple si es obligatoria por ITE
Ascensor nuevo	30.000 € - 55.000 €	1.500 € - 3.500 €	3/5 (o mayoría simple si accesibilidad)
Rehabilitación energética integral	60.000 € - 250.000 €	3.000 € - 12.000 € (con ayudas, menos)	Mayoría simple si hay subvención pública
Piscina o gimnasio nuevo	25.000 € - 60.000 €	Variable	Unanimidad

*Cifras orientativas para edificio de 20 viviendas con coeficientes similares; varían mucho según ciudad, tamaño de finca y si hay ayudas autonómicas (Comunidad de Madrid, Generalitat de Catalunya, Junta de Andalucía tienen programas propios de rehabilitación que reducen el importe final por vivienda).

Paso a paso: de la propuesta a la ejecución

1. Detección del problema: administrador, presidente o cualquier propietario pide presupuesto (informe técnico, ITE, peritaje).
2. Convocatoria de junta: con orden del día explícito, mínimo 6 días de antelación salvo urgencia (LPH).
3. Votación: se aprueba por el quorum correspondiente al tipo de gasto.
4. Reparto y notificación: administrador calcula importe por coeficiente y envía carta o email a cada propietario con importe, plazos y forma de pago.
5. Pago: en un solo plazo o fraccionado; algunas comunidades contratan préstamo colectivo con banco para que cada vecino pague cuota mensual reducida.
6. Ejecución de obra: se contrata empresa, se justifican facturas ante la junta.
7. Liquidación final: si sobra dinero, se devuelve o se aplica a fondo de reserva; si falta, se aprueba derrama complementaria.

Qué pasa si no pagas la derrama

Impago de derrama se trata igual que impago de cuota ordinaria, según LPH:

• Recargo e intereses: estatutos suelen fijar interés de demora, normalmente ligado al interés legal del dinero más un margen; revisa los tuyos.
• Publicidad en juntas: propietario moroso pierde derecho a voto en juntas mientras no pague (sigue teniendo voz pero no voto en acuerdos que requieran mayoría, salvo los referidos a su propia deuda).
• Reclamación extrajudicial: administrador envía burofax con requerimiento de pago.
• Proceso monitorio: si no hay respuesta, comunidad demanda ante juzgado de primera instancia; certificado del acta de la junta con la liquidación de deuda, firmado por presidente y secretario, sirve como título para iniciar el monitorio.
• Embargo: si prospera la demanda y sigue sin pagar, se puede embargar cuenta bancaria, nómina o, en último término, instar ejecución sobre la propia vivienda.
• Afección real: la deuda de comunidad del año en curso y los tres anteriores viaja con el piso; si vendes sin pagar, comprador puede reclamar al vendedor pero la comunidad puede ir contra el inmueble por esos ejercicios (LPH, tras reforma de la Ley 8/2013).

Errores habituales

• No pedir el certificado de deudas al comprar: te puedes encontrar derramas aprobadas antes de firmar que no sabías.
• Confundir cuota ordinaria con derrama a efectos de IRPF/alquiler: si eres casero, las derramas por conservación son deducibles como gasto en el IRPF (rendimiento de capital inmobiliario); las de mejora suelen amortizarse, no deducirse de golpe. Consulta con gestoría o Agencia Tributaria (AEAT) el tratamiento exacto de tu caso.
• No exigir factura desglosada: sin justificantes, la junta no puede liquidar bien el sobrante o déficit.
• Aprobar de palabra y no dejarlo en acta: cualquier acuerdo de derrama debe constar en el acta firmada por presidente y secretario para que sea exigible.
• Ignorar plazos de impugnación: si crees que el acuerdo es nulo (falta de quorum, defecto de convocatoria), tienes 3 meses desde la notificación del acta para impugnar judicialmente (LPH); pasado ese plazo, acuerdo firme aunque fuera irregular.

Cuándo conviene un profesional

Administrador de fincas colegiado gestiona el reparto, redacta actas con validez legal y lleva la reclamación de morosos con más solidez que un presidente sin experiencia. Para obras grandes (rehabilitación energética, ITE con deficiencias graves), arquitecto técnico o aparejador redacta proyecto y certifica final de obra, imprescindible si luego se pide subvención.

Si la comunidad no tiene administrador y la derrama supera varios miles de euros por vivienda, nuestra recomendación es contratar uno puntualmente solo para ese proceso: coste de unos cientos de euros que evita errores de reparto, plazos mal convocados o actas impugnables que acaban costando mucho más en abogados.

Antes de firmar el acuerdo

Revisa siempre coeficiente de participación en tus estatutos antes de aceptar el importe que te pasan: errores de cálculo del administrador son más frecuentes de lo que parece. Y si vas a vender, pide el certificado de estar al corriente de pago (LPH) con antelación: sin él, la notaría no autoriza la escritura sin advertencia expresa al comprador.