Donar una vivienda a un hijo: impuestos por comunidad

El impuesto de donaciones por una vivienda puede salir gratis en Madrid y superar los 15.000 € en Asturias por el mismo piso de 200.000 €. La diferencia no está en el Estado, sino en la comunidad autónoma donde esté el inmueble, porque este impuesto está cedido a las 17 comunidades y cada una aplica sus propias bonificaciones.

Qué impuestos se pagan al donar una vivienda

Cuando dones un piso a un hijo se activan tres impuestos distintos, y los tres son obligatorios salvo exención expresa:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Lo paga el hijo (donatario) sobre el valor de la vivienda. Lo gestiona la comunidad autónoma donde está el inmueble, no donde vive el donante ni el hijo.

Plusvalía municipal (IIVTNU). Lo paga el donante si el valor del suelo ha subido desde que él compró o heredó la vivienda. Lo cobra el ayuntamiento.

IRPF del donante. Aunque no recibe dinero, Hacienda considera que dona a valor de mercado y le obliga a declarar la diferencia entre ese valor y el que pagó en su día como ganancia patrimonial, según el criterio de la Agencia Tributaria (AEAT).

A esto se suman los gastos de notaría y registro, que corren aparte y no dependen de la comunidad autónoma sino del valor de la vivienda (arancel fijo por ley estatal).

Cuánto cuesta por comunidad autónoma

El ISD por donación tiene una base general en toda España (tarifas que van del 7,65% al 34% según el valor), pero casi todas las comunidades aplican bonificaciones sobre la cuota que reducen el pago real entre padres e hijos (grupo I y II). Estos son ejemplos orientativos para una vivienda valorada en 200.000 € donada de padre a hijo, sin otros bienes:

Estas cifras son orientativas: dependen del valor real declarado, del patrimonio preexistente del hijo y de si aplican reducciones adicionales (discapacidad, vivienda habitual del donante, etc.). Comprueba el simulador o la normativa vigente en la sede de tu comunidad autónoma antes de firmar nada, porque las bonificaciones cambian con cada ley de presupuestos.

Lo importante: la brecha entre comunidades es real y puede superar los 15.000 € por el mismo inmueble. Si el donante y el hijo tienen residencia fiscal flexible (poco habitual, pero pasa en parejas con dos viviendas), a veces se plantea dónde fijar la residencia antes de donar. Ojo: el impuesto lo determina la ubicación del inmueble, no el domicilio del donante, así que ese movimiento no sirve para donaciones de vivienda (sí puede aplicar a otros bienes).

Ejemplo con números

Marta tiene un piso en Gijón (Asturias) valorado en 180.000 € y quiere donárselo a su hijo Pablo. Como Asturias apenas bonifica las donaciones entre padres e hijos, el ISD le sale a Pablo por unos 11.500 €. Además, Marta compró el piso hace 15 años por 90.000 €, así que Hacienda calcula una ganancia patrimonial de 90.000 € en su IRPF, que a un tipo medio del 21% supone unos 18.900 € más a pagar por Marta en su declaración del año siguiente.

Total de la operación: más de 30.000 € entre los dos, solo en impuestos, sin contar notaría ni registro. Marta decide esperar y dejarlo en herencia, porque en Asturias la sucesión entre padres e hijos sí tiene una bonificación relevante y, además, ella no tributaría por la ganancia patrimonial (la herencia no genera IRPF para el fallecido).

Alternativas más baratas que la donación directa

Esperar a la herencia. En comunidades donde la sucesión está mejor bonificada que la donación (Asturias, Comunidad Valenciana en ciertos casos, Cantabria), esperar puede ahorrar miles de euros. El riesgo es no controlar el reparto si hay varios herederos o si cambia la ley entre medias.

Donar en dos o más años. Repartir el porcentaje donado (50% este año, 50% el siguiente) puede rebajar el tipo marginal en comunidades con tarifa progresiva sin bonificación plana, como Cataluña. Hay que valorar si compensa frente a pagar dos veces notaría.

Usufructo con nuda propiedad. El donante se queda el usufructo (uso y disfrute) y dona solo la nuda propiedad. El valor fiscal de lo donado es menor porque se resta el valor del usufructo (según edad del donante, más edad = menos valor de usufructo = más barato donar). Muy usado cuando el donante quiere seguir viviendo en la casa.

Donación con pacto de mejora (Galicia, Cataluña, Baleares). Figuras de derecho civil propio que en algunas comunidades tienen tratamiento fiscal más favorable que la donación pura. Solo disponibles donde existe esa regulación autonómica específica.

Vender por debajo de mercado (compraventa simulada). Algunos intentan "vender" al hijo por un precio simbólico para evitar el ISD. Mala idea: Hacienda puede recalificarlo como donación encubierta si el precio no es de mercado, y además se paga ITP o IVA según el caso. No lo recomendamos bajo ningún concepto.

Paso a paso para donar una vivienda

1. Pide una valoración actualizada del inmueble (tasación o referencia catastral con coeficientes). El valor declarado no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro, según la normativa vigente desde la reforma del ISD e ITP de 2022.
2. Simula el impuesto en la sede electrónica de tu comunidad autónoma antes de firmar, para saber si compensa frente a la herencia.
3. Acude al notario para formalizar la escritura de donación. Es obligatoria por ley para bienes inmuebles.
4. Liquida el ISD en un plazo de 30 días hábiles desde la firma (plazo general en la mayoría de comunidades; comprueba el de la tuya, algunas usan días naturales).
5. Liquida la plusvalía municipal en el ayuntamiento, normalmente en 30 días hábiles desde la escritura.
6. Inscribe la donación en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatorio, sí recomendable para que el hijo pueda vender o hipotecar sin problemas futuros.
7. El donante declara la ganancia patrimonial (si la hay) en su IRPF del ejercicio siguiente.

Qué pasa si no lo declaras

Si no liquidas el ISD en plazo, la comunidad autónoma aplica recargos que aumentan según el retraso (recargos por presentación fuera de plazo regulados en la Ley General Tributaria) más intereses de demora al tipo legal vigente. Si Hacienda detecta que hubo ocultación (por ejemplo, escritura no declarada), puede añadir sanción sobre la cuota no ingresada.

El cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad suele destapar la donación tarde o temprano, porque los registradores comunican operaciones al Índice Único Notarial y a la Agencia Tributaria. No es una cuestión de "si te pillan", es casi seguro que se cruza el dato.

Errores habituales

Declarar un valor de la vivienda muy por debajo del real para pagar menos ISD. Desde 2022 se usa el valor de referencia de Catastro como mínimo, y si declaras menos, la comunidad te complementa la liquidación de oficio con intereses.

Olvidar la plusvalía municipal porque "no hay dinero de por medio". Este impuesto se paga igual en donación que en venta si el suelo ha subido de valor; solo cambia quién lo paga (el donante, no el comprador).

No mirar la ganancia patrimonial del donante en el IRPF. Es el error más caro y el más olvidado, porque parece que "donar es gratis" para quien dona, y no lo es si el inmueble se ha revalorizado mucho desde su compra.

Comparar solo el ISD entre comunidades sin mirar también cómo tributa la sucesión en esa misma comunidad. Puede que la donación esté muy bonificada pero la herencia lo esté aún más, o al revés.

Cuándo conviene un profesional

Si el inmueble tiene un valor superior a 300.000 €, si hay más de un heredero futuro implicado, o si te planteas usufructo con nuda propiedad, contrata a un gestor o asesor fiscal antes de ir al notario. El coste de un buen asesoramiento (entre 150 € y 400 € en la mayoría de casos) suele ser mucho menor que el ahorro que puede lograrse eligiendo bien la fórmula y el momento.

Nuestra recomendación

No decidas donar o esperar a la herencia solo por intuición. Simula los dos escenarios en la sede de tu comunidad autónoma con el valor real del inmueble, calcula también la ganancia patrimonial del donante en el IRPF, y compara el total (no solo el ISD). En comunidades como Madrid, Andalucía o Canarias, donar en vida suele ser indiferente o incluso mejor que esperar. En Asturias, Comunidad Valenciana o Cataluña, muchas veces esperar a la herencia sale más barato, y precipitarse por "adelantar" el patrimonio puede costar miles de euros de más.