Plusvalía municipal al vender o heredar: cálculo y exenciones 2026

Si vendes un piso o heredas una vivienda, Hacienda no es el único que llama a la puerta: el ayuntamiento también cobra. Es la plusvalía municipal, un impuesto que grava el aumento de valor del suelo desde que lo compraste (o heredaste) hasta que lo transmites. Te explicamos cómo se calcula en 2026, qué plazos tienes y en qué casos no pagas ni un euro.

Qué es la plusvalía municipal y a quién afecta

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo regula la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero lo gestiona y cobra cada ayuntamiento, no la Agencia Tributaria.

Grava, en teoría, el aumento de valor del terreno (no de la construcción) desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. Se paga en tres situaciones:

• Venta de un piso, casa o local urbano.
• Herencia o legado de un inmueble.
• Donación de una vivienda.

No se paga por fincas rústicas, solo por suelo urbano o urbanizable. Y el sujeto pasivo cambia según el caso: en la venta paga el vendedor; en herencias y donaciones paga quien recibe el inmueble (heredero, legatario o donatario).

El impuesto tuvo un vuelco importante tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021, que tumbó el sistema de cálculo anterior por gravar plusvalías ficticias. El Gobierno reaccionó con el Real Decreto-ley 26/2021, que introdujo dos formas de calcular la cuota y reforzó la exención cuando no hay ganancia real. Ese es el marco que sigue vigente en 2026, aunque conviene comprobar en la sede electrónica de tu ayuntamiento si ha actualizado coeficientes u ordenanza, porque se revisan con cierta frecuencia.

Cómo se calcula: los dos métodos

Desde la reforma de 2021 tienes derecho a elegir el método que te resulte más favorable, y el ayuntamiento debe aplicar el que dé una cuota menor.

Método objetivo (por coeficientes). Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente que fija cada ayuntamiento según los años de tenencia del inmueble, dentro de unos máximos que marca el Ministerio de Hacienda y que se actualizan cada año (para inmuebles con menos de un año de tenencia, entre 1 y 20 años, y a partir de 20 años). Al resultado se le aplica el tipo de gravamen municipal, que no puede superar el 30%.

Método de plusvalía real. Se calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble (solo la parte proporcional del suelo, según el porcentaje que representa en el valor catastral total), y sobre esa diferencia se aplica el tipo de gravamen.

La fórmula, simplificada:

1. Halla el incremento real: precio de venta menos precio de compra (o valor de la herencia menos valor de adquisición del causante).
2. Aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total, para quedarte solo con la parte del suelo.
3. Compara esa cuota con la que sale por el método de coeficientes.
4. Paga la menor de las dos.

Ejemplo con nombres y números. Marta compró un piso en Getafe en 2016 por 180.000 €. En 2026 lo vende por 210.000 €. El valor catastral del inmueble es 90.000 €, de los cuales 36.000 € corresponden al suelo (40%).

• Ganancia real total: 210.000 − 180.000 = 30.000 €.
• Parte proporcional del suelo: 30.000 × 40% = 12.000 €.
• Con un tipo municipal del 25%, la cuota por plusvalía real sería 3.000 €.
• Si el método objetivo (coeficiente por 10 años de tenencia, por ejemplo 0,09, según ordenanza) diera una cuota superior a 3.000 €, Marta puede exigir que le apliquen el método real y pagar solo esos 3.000 €.

Cuándo no se paga plusvalía

Hay varios supuestos de exención total, y conviene conocerlos porque el ayuntamiento no siempre los aplica de oficio:

• Venta con pérdidas. Si demuestras que el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay incremento de valor y no se paga nada. Esto viene directamente de la sentencia del Constitucional de 2021 y se ha consolidado en la práctica de todos los ayuntamientos. Tienes que solicitarlo y aportar escrituras de compra y de venta.
• Dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual. Exención para deudores de buena fe, regulada en la propia Ley de Haciendas Locales.
• Aportaciones de bienes al patrimonio protegido de personas con discapacidad.
• Transmisiones entre cónyuges por sentencia de nulidad, separación o divorcio, cuando se refieren a la vivienda habitual del matrimonio.
• Bonificaciones en herencias de vivienda habitual. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de entre el 15% y el 95% en la cuota cuando el heredero es cónyuge, ascendiente o descendiente y mantiene la vivienda un tiempo mínimo. El porcentaje exacto depende de cada ordenanza municipal.

Estas bonificaciones por herencia varían mucho de un municipio a otro:

Municipio	Bonificación herencia vivienda habitual (cónyuge/hijos)	Condición principal
Madrid	Hasta 95% según valor catastral	Mantener la vivienda 5 años
Barcelona	Hasta 95% según valor catastral	Mantener la vivienda 5 años
Valencia	Hasta 95% en tramos según valor	Vivienda habitual del causante

Comprueba siempre la ordenanza fiscal vigente en la web de tu ayuntamiento, porque estos porcentajes se revisan y pueden cambiar de un ejercicio a otro.

Plazos para declarar y pagar

Situación	Plazo	Dónde se presenta
Venta (acto inter vivos)	30 días hábiles desde la fecha de escritura	Ayuntamiento donde radica el inmueble
Herencia o legado	6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 si se solicita antes de que acaben los 6	Ayuntamiento donde radica el inmueble
Donación	30 días hábiles desde la fecha de escritura	Ayuntamiento donde radica el inmueble

En municipios grandes (Madrid, Barcelona, Valencia, entre otros) el propio ayuntamiento suele liquidar el impuesto tras recibir la comunicación del notario o del interesado. En la mayoría de municipios pequeños funciona por autoliquidación: el contribuyente calcula y paga directamente. Si tu ayuntamiento tiene un sistema de gestión distinto, comprueba el procedimiento exacto en su sede electrónica antes de presentar nada.

Paso a paso para gestionarlo

1. Reúne la documentación: escritura de compra o adquisición, escritura de venta o aceptación de herencia, último recibo del IBI (para conocer el valor catastral) y DNI.
2. Calcula ambos métodos (objetivo y real) o pide al ayuntamiento que te haga la simulación, si ofrece ese servicio online.
3. Solicita la exención por pérdidas si aplica, adjuntando las dos escrituras para comparar precios.
4. Presenta la autoliquidación o comunicación dentro de plazo, en la sede electrónica municipal o de forma presencial.
5. Paga o recurre si no estás de acuerdo con la liquidación que te envíe el ayuntamiento; tienes un mes desde la notificación para presentar recurso de reposición.

Qué pasa si no lo pagas o te retrasas

El ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio con recargos que van del 5% al 20% sobre la cuota, según el tiempo transcurrido desde el fin del plazo voluntario, más intereses de demora. Si no presentas la autoliquidación ni la comunicación, además puede haber sanción por infracción tributaria. En herencias, el notario suele informar al ayuntamiento de la transmisión, así que no presentar la plusvalía no significa que pase desapercibida: es habitual que llegue una liquidación de oficio meses después, ya con recargo.

Si vendes una vivienda con hipoteca pendiente, recuerda que la plusvalía es independiente de la cancelación registral de la hipoteca y de la nota simple del Registro que suele pedir el comprador antes de firmar.

Errores habituales

• Pensar que la ganancia de la venta (IRPF) y la plusvalía municipal son lo mismo. Son impuestos distintos: uno lo cobra Hacienda sobre la ganancia patrimonial en tu renta, otro lo cobra el ayuntamiento sobre el suelo.
• No pedir la exención por pérdidas de oficio. El ayuntamiento no revisa esto por su cuenta; si no la solicitas y aportas las escrituras, te liquidan igual.
• Olvidar el plazo de 30 días hábiles en ventas. No son 30 días naturales, y contar mal el plazo genera recargos evitables.
• No comparar los dos métodos de cálculo. Muchos ayuntamientos aplican por defecto el método objetivo sin avisar de que existe el real, que puede salir bastante más barato en mercados con poca revalorización.
• En herencias con varios herederos, no repartir bien la gestión. Cada heredero debe declarar su parte proporcional; si uno se retrasa, solo a él le corren los recargos, pero conviene coordinarse para no duplicar trámites.

Cuándo conviene un profesional

Si la venta o herencia es sencilla, con una única vivienda y datos claros, puedes hacer la autoliquidación tú mismo con la ayuda de la calculadora que ofrecen muchos ayuntamientos en su web. Pero si hay varios herederos, inmuebles con usos mixtos (bajo comercial más viviendas), dudas sobre el valor catastral del suelo, o sospechas de que te van a liquidar más de lo debido, merece la pena pagar a una gestoría o asesor fiscal. El coste suele rondar los 80-150 € por gestión, y en muchos casos se amortiza solo con acertar el método de cálculo correcto.

Nuestra recomendación: pide siempre la simulación de ambos métodos antes de pagar, y si vendes con pérdidas, no des por hecho que el ayuntamiento te va a aplicar la exención sin que la reclames tú con las escrituras en la mano. Es el error que más dinero cuesta a los propietarios, y es completamente evitable.