Extinción de condominio: cómo quedarte con la casa

Si te has divorciado o has heredado una casa junto a un hermano y quieres quedártela tú solo, la vía casi siempre más barata es la extinción de condominio, no la compraventa de la mitad. Te explico qué es, qué pasos lleva, cuánto cuesta en notaría e impuestos, y en qué casos conviene un abogado antes de firmar nada.

Qué es la extinción de condominio y cuándo se usa

La extinción de condominio (también llamada disolución de comunidad) es la operación por la que dos o más personas que son dueñas de un mismo bien en proindiviso —cada una con un porcentaje— deciden repartirlo. Cuando el bien es indivisible, como un piso, la fórmula habitual es que uno se quede con el 100% y compense económicamente al otro por su parte.

Se usa sobre todo en dos situaciones:

• Divorcio o separación: la vivienda habitual comprada durante el matrimonio queda en proindiviso al 50% (o según capitulaciones) y uno de los dos se queda a vivir en ella.
• Herencia entre varios herederos: dos o más hermanos heredan un piso a partes iguales y uno quiere quedárselo, comprando la parte de los demás.

También se aplica entre parejas de hecho que compraron juntos sin casarse, o entre socios de una comunidad de bienes que tienen un inmueble a nombre de todos.

Extinción de condominio en divorcio vs en herencia

El mecanismo legal es el mismo, pero el punto de partida cambia. En un divorcio, el proindiviso ya existe desde que se compró la casa: solo hace falta el acuerdo entre los dos ex cónyuges (o la sentencia de divorcio, si lo recoge el convenio regulador).

En una herencia, antes de poder disolver el condominio hace falta aceptar y liquidar la herencia. Eso implica presentar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, con un plazo general de seis meses desde el fallecimiento (ampliable a doce si se solicita a tiempo en la Agencia Tributaria autonómica correspondiente). Solo después de esa partición hereditaria, cuando el piso ya figura a nombre de los herederos en proindiviso, se puede hacer la extinción de condominio propiamente dicha.

Requisitos para poder hacerla

El Código Civil regula el derecho de cualquier copropietario a pedir la división de la cosa común: nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes de forma indefinida. Para que la extinción de condominio funcione fiscalmente como tal (y no como una compraventa encubierta) hace falta que se cumplan estas condiciones:

• El bien debe ser indivisible (o de división muy costosa), lo que casi siempre es el caso de un piso o una casa.
• La compensación económica al que se va debe ser proporcional a su cuota de participación, valorada a precio de mercado.
• Debe intervenir todos los condóminos, firmando todos en la misma escritura.
• Si hay hipoteca, hace falta la conformidad del banco para que el que se queda con la casa asuma la deuda en solitario (subrogación), o refinanciar.

Paso a paso: cómo tramitarla

1. Acuerdo entre las partes sobre quién se queda la vivienda y a qué precio se valora.
2. Tasación o valoración, idealmente por una tasadora homologada por el Banco de España, aunque también sirve un valor de referencia catastral o un informe de un API/agencia inmobiliaria si todas las partes lo aceptan.
3. Gestión de la hipoteca, si existe: negociar con el banco la subrogación del que se queda como único titular del préstamo, o cancelar y pedir uno nuevo.
4. Escritura notarial de extinción de condominio, donde se detalla el reparto de cuotas, el valor del inmueble y la compensación económica (dinero, otro bien, o asunción de deuda).
5. Liquidación de impuestos en la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma: Actos Jurídicos Documentados (AJD), en un plazo general de 30 días hábiles desde la firma.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad, para que la titularidad quede actualizada a nombre del único propietario.

Cuánto cuesta

El coste depende del valor del inmueble, si hay hipoteca y la comunidad autónoma. Estas son las partidas habituales para un piso valorado en 240.000 euros:

Los tipos de AJD cambian con cierta frecuencia y varían por comunidad: Madrid ha aplicado en los últimos años un tipo reducido en torno al 0,75%, mientras que Cataluña, Andalucía o la Comunidad Valenciana suelen moverse entre el 1,2% y el 1,5%. Comprueba el tipo vigente en la sede electrónica de la agencia tributaria de tu comunidad antes de firmar, porque puede haber variado respecto al año anterior.

Fiscalidad: por qué compensa frente a vender la mitad

Si en lugar de una extinción de condominio se hiciera una compraventa normal de la mitad del piso, el comprador pagaría Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la mayoría de comunidades autónomas ronda el 6-10% del valor de esa mitad. La extinción de condominio, al no considerarse una transmisión sino una especificación de derechos ya existentes, tributa por AJD, con tipos muchos más bajos, como has visto en la tabla.

En cuanto al IRPF, la doctrina del Tribunal Supremo establece que cuando la extinción de condominio es proporcional a la cuota de cada uno y la compensación es en dinero, no se genera una ganancia patrimonial para quien recibe el pago, siempre que no haya un exceso de adjudicación no compensado. Eso sí, quien se queda con el 100% del piso "hereda" también la fecha y el valor de adquisición original a efectos de una futura venta, así que conviene guardar bien toda la documentación.

Sobre la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), el criterio mayoritario es que no se devenga en una extinción de condominio proporcional, porque no hay una transmisión en sentido estricto. Pero cada ayuntamiento aplica su propio criterio, así que antes de firmar conviene preguntar directamente en el área de gestión tributaria municipal si en tu caso lo van a liquidar o no.

Ejemplo: Marta y Javier se divorcian. El piso, comprado a medias durante el matrimonio, está valorado en 240.000 euros y aún tiene 90.000 euros de hipoteca pendiente. Javier se queda a vivir en la casa con los hijos. Se subroga en la hipoteca completa (asumiendo los 45.000 euros que en teoría le correspondían a Marta) y además le paga 75.000 euros en efectivo, hasta completar el valor de la mitad que le corresponde a ella (120.000 euros). En notaría se firma la extinción de condominio, se liquida el AJD sobre el valor total del inmueble (240.000 € x 0,75% en Madrid = 1.800 €) y se inscribe en el Registro. Si hubieran optado por una compraventa normal, Javier habría pagado ITP sobre los 120.000 euros de la mitad de Marta, con un tipo del 6% en la Comunidad de Madrid: 7.200 euros. La diferencia habla por sí sola.

Qué pasa si no llegas a un acuerdo

Si uno de los condóminos no quiere vender su parte ni acepta ninguna compensación, cualquiera de los propietarios puede acudir a la vía judicial y pedir la división de la cosa común. Si el juez confirma que el bien es indivisible, ordena su venta en pública subasta y reparte el dinero obtenido según el porcentaje de cada uno. Es un proceso más lento (puede alargarse más de un año) y más caro en costas legales, así que casi siempre compensa negociar antes de llegar ahí.

Errores habituales

• Fijar un precio de compensación por debajo del mercado sin justificarlo con una tasación. Hacienda puede reclasificar la diferencia como donación y liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones sobre ese exceso.
• No avisar al banco de que va a cambiar el titular único de la hipoteca. Si no se formaliza la subrogación, el banco sigue considerando deudores a ambos, aunque en la escritura solo figure uno como propietario.
• Confundir extinción de condominio con compraventa en la propia escritura, lo que puede llevar a que la Agencia Tributaria liquide ITP en lugar de AJD.
• Olvidar la plusvalía municipal, dando por hecho que nunca se paga, cuando algunos ayuntamientos sí la exigen en según qué supuestos.

Cuándo conviene un profesional

Con hipoteca pendiente, hijos menores de por medio o cuando alguna de las partes no está de acuerdo con la valoración, merece la pena que un abogado de familia (en divorcios) o un abogado especializado en herencias revise el acuerdo antes de ir al notario. La escritura la redacta el notario, pero el reparto de cuotas, las compensaciones y quién asume qué deuda conviene pactarlo por escrito antes, para evitar sorpresas fiscales.

Nuestra recomendación en Brixel: si el objetivo es que uno se quede la vivienda y el otro cobre su parte, la extinción de condominio casi siempre sale más barata que una compraventa, tanto en notaría como en impuestos. Pero antes de firmar, pide una tasación independiente y confirma con la agencia tributaria de tu comunidad el tipo de AJD vigente y con tu ayuntamiento si van a exigir plusvalía municipal: son los dos puntos donde más dinero se puede perder por no preguntar a tiempo.